租賃消防不合格商鋪的糾紛

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在一些租賃合同糾紛中，會(huì )涉及消防驗收不合格的情況，究竟如何處理、如何劃分賠償責任，有一定的爭議。我們結合辦案經(jīng)驗，提供如下參考意見(jiàn)。

一、出租消防不合格商鋪，承租人有權解除租賃合同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。”

消防法第13條第3款規定，依法應當進(jìn)行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。第15條第2款規定，未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。上述兩個(gè)條款即屬于房屋使用條件的強制性規定，違反上述規定的導致房屋無(wú)法使用的，承租人有權解除合同。

 二、出租人刻意隱瞞消防不合格或者作出虛假陳述的，應當賠償承租人的損失。

根據合同法第97條規定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”承租人可以要求出租人賠償全部損失。

三、如果租賃合同雙方都有過(guò)錯，雙方應當按照過(guò)錯比例承擔法律責任。

司法實(shí)踐中，涉及消防驗收不合格的房屋租賃合同糾紛中，合同雙方對于合同的解除都有過(guò)錯的比較常見(jiàn)，如：房屋本身消防驗收不合格，出租人當然有過(guò)錯，但是承租人對于房屋消防驗收不合格是應知的，但卻同意繼續租賃該房屋，說(shuō)明承租人也有過(guò)錯（有些承租人因相信出租人或自己“有辦法”通過(guò)消防驗收，而愿意租賃該房屋，說(shuō)明承租人自身有過(guò)錯）。

簽訂租賃合同前，承租人發(fā)現標的房屋消防驗收不合格的，應當通過(guò)明確的意思表示以此為由拒絕簽訂租賃合同；房屋租賃合同簽訂后，承租人發(fā)現標的房屋消防驗收不合格的，應當通過(guò)明確的意思表示（如發(fā)函）以此為由提出自己的要求（如要求出租人整改，暫不付房租，解除合同等等）。